Ist es notwendig, die Verwaltung großer Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) den kleineren (unter 10 Einheiten) vorzuziehen? Um einen besseren Einblick in die Thematik zu gewinnen und zu verstehen, wie sich kleine WEGs profitabel verwalten lassen, führten wir für ein Interview mit dem Branchenexperten Ralf Michels.
Branchenexperte und Unternehmensberater Foto: Ralf Michels
Ralf Michels, Branchenexperte & Unternehmensberater
Wie schätzen Sie die derzeitige Lage für die Verwaltung kleiner WEGs ein?
Ralf Michels: Die Lage der kleinen WEGs ist extrem schwierig. Sie haben zwangsläufig das Thema, dass die Verwaltersuche sehr schwierig und langwierig ist. Wenn ich mir gerade die Ballungsgebiete ansehe, fällt mir auf, dass Verwalter den meisten Gemeinschaften kein Angebot mehr machen. Die Beiräte bekommen genau so viele Absagen, wie sie Anfragen tätigen. Dann bleiben ihnen nur noch zwei Möglichkeiten: Entweder müssen die Gemeinschaften bei einer großen professionellen Hausverwaltung viel mehr zahlen, als sie bereit sind. Oder aber sie müssen zu einer kleineren Verwaltung gehen. Dort aber werden alle professionelle Themen nicht so weit abgedeckt, da ihnen entsprechende Fachkräfte und/oder Fachwissen fehlen.
Das muss den Gemeinschaften bewusst sein. Wenn sie überhaupt noch irgendwo zu einem einigermaßen vernünftigen Preis unterkommen wollen, dann wahrscheinlich bei einer kleinen Verwaltung.
Wo sehen Sie die Zukunft der kleinen WEGs – in der Selbstverwaltung oder bei professionellen Hausverwaltungen und warum?
Ralf Michels: Die Selbstverwaltung wird es geben, aber sie wird untergeordnet sein. Momentan ist sie etwas mehr verbreitet, weil die Gemeinschaften eben keinen Verwalter finden und sich so selbst verwalten müssen. Natürlich können sich drei/vier Einheiten vielleicht noch selbst verwalten, wenn sie sich mit ihren Nachbarn gut verstehen, aber das ist grundsätzlich nicht die Regel. Der einfachere Weg wird eine Verwaltung sein, die viele Prozesse digital abbilden kann. So können sich die kleinen WEGs digital verwalten lassen und nur bei Erfordernis professionelle persönliche Hilfe geben lassen.
Den bestellten Verwalter wird es somit weiter geben. Es muss nur vertraglich vernünftig geregelt sein, da ja zum Beispiel die Verkehrssicherungspflicht dem Verwalter obliegt und er ist der offizielle Vertreter nach außen.
Was muss sich Ihrer Meinung nach ändern, damit mit der Verwaltung einer kleinen WEG Geld verdient werden kann? Worin sehen Sie dabei mögliche Stellschrauben?
Ralf Michels: Wir haben das Thema der „Rentabilität“ auf der einen Seite, also jetzt nicht nur den Aufwand des Kundenkontakts, der reduziert werden muss, sondern auch die internen Prozesse der Verwaltung, die optimiert werden müssen. Diese müssen so weit wie möglich automatisiert werden, damit der Verwalter nicht mehr in den Prozess eingreift, sondern dieser praktisch vom Eigentümer oder dem beauftragten Eigentümer (im Sinne eines Beirats) selbst online angestoßen wird. Das sind meiner Meinung nach die beiden wichtigsten Faktoren. Wenn ich an diesen beiden Schrauben drehe, komme ich irgendwann wirklich in dieses Thema „Rentabilität“.
Wenn es also eine Plattform des Verwalters gibt, in der die WEG sich digital organisiert (wie ein “Amazon-Verwalter”), dann kann es für beide Seiten wieder “Spaß” machen.
An dieser Stelle möchten wir uns herzlich bei Herrn Michels für das kompetente Interview sowie seinen fachlichen Input bedanken.
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